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本文为唐学斌先生在2024观点数字未来发展大会发表的演讲。 唐学斌（深圳恒车通停车服务有限公司创始人）：非常感谢观点，感谢陈总的邀请，观点的讲台我上来过好几次，之前主要是在海南的博鳌，那几次我在会上向很多的同行和地产大佬在宣扬轻资产，劝戒地产商要尽快转型做轻资产。 这里面有一个很有意思的案例，我曾经就职过的老东家，一度在我的“怂恿”或者“忽悠”下决定搞轻资产，但是房地产的诱惑太深了、太强烈了，物业管理或者其它行业挣钱是以分为单位，房地产往往是以万为单位，差100万倍，所以要放弃房地产去做轻资产，非常艰难。所以在2018、2019年又杀入地产行业，结果率先倒下。我想很多地产的同行现在都很痛苦，因为我周边大多数的朋友都是从事地产行业的，他们这两年的过山车般的经历，确实让人感到非常唏嘘。 今天这个会我很感谢陈总邀请，因为我现在做的是一个新创的公司，谈智慧社区、AI等等，这些都应该是像华润、中海这样的大企业去讨论的。对于我这个小公司来说，大家可能觉得我站在这个讲台来讲很不可思议。但是我觉得未来做企业，如果说不拥抱AI，不做智慧的社区，很难有真正的发展。今天在会前我跟华润的陈总和观点的陈总在谈，未来一个大企业可能就3到5个人，因为有这个规模就足够了。如果说你真的搞了一个很好的产品，搞了一个很好的传播的方式，通过AI，它可以在一秒钟就传递到全世界。所以大公司靠人去传递，可能要干100年的事，AI一分钟就干完了。这就是未来整个社会发展的大趋势。 这次受观点的邀请，本来陈总叫我自己选一个题目，我说我来讲讲做智慧社区尽可能少踩那些坑。后来陈总说这个主题不太好，大家听起来不太舒服，还是让我讲讲智慧社区，也讲讲我为什么要做停车服务，也讲讲我所想要做的停车服务到底是一个什么样的模式。 我这个PPT是我的CTO帮我做的，内容很复杂，我看了之后也懒得改了，我跟陈总说，你看看能不能用，他说将就用也可以，我今天也将就着说。 讲智慧社区，当然跟在座的科班出身的做技术的大佬比，我还是个门外汉。但是我学的专业也跟这个行业还有点关系，我在同济大学学的是工业自动化专业。今天邀请我来讲智慧社区，我想可能跟我的专业有关。 什么是自动化呢？那时候讲我们这个专业，自动化就是一个万金油专业，凡是与电有关的专业都跟我们相关，所以我又学过自动控制、计算机等等，各方面都接触过一些。因为这个经历，毕业之后被分配到中海，当时还是非常早期，对消防控制系统大家基本上不懂，空调系统也很少有人懂。施工单位也不懂，建设单位也不懂。我发现这个东西我还懂，所以那时候经常就带着施工单位去干活，在中海大家突然发现有一个人很厉害，能够把消防一次性通过，这在历史上还是没有过的，所以中海就发现了这么一个人才，在1997年的时候，我就因为懂自动化、楼宇科技，就把我破格提拔为中海物业的副总经理，后面还有一个括号--副处级。 中海物业后来又成立了一个中海楼宇科技公司，做智能化，挣的第一桶金也是从智能化挣的。什么是智能化呢？就是门禁、可视对讲、闭路监控、BA等等。智能化确实为小区的管理提供了一个非常有效的工具。所以我从1998年开始做第一个智能化小区，到现在仍然在坚持要做智能化小区。我有一个观点，物业管理要靠谱，它一定要坚持一个原则，能不用人干的活坚决不要人去干。能让人少干的活坚决要让人少去干，因为人太不靠谱了。所以采取的策略就是一定要让设备多发挥它的功效。 到今天我们提到智慧化，到今天为止我还没有真正认同一个有效的，或者说能够经得起检验的智慧化的楼宇或者智慧化的小区。智慧化要怎么理解？它一定要具备收集信息的能力、处理信息的能力、反馈信息的能力、执行的能力。这些其实仍然还是落在了智能化的范畴，更重要的是它其实还要善于思考、分析、利用这些数据来形成它的经验。它要像人一样。人下台阶的时候可以跌一下，但是如果从这个台阶跌两次，这就是一个蠢人，平台要具备这种能力，才能算是一个具备了智慧化能力的平台。当然要做这个事情，成本非常高。今天有腾讯云的专家，据说腾讯云做了一个非常牛的智慧大厦。这种智慧大厦最大的问题是它的维护成本，比它的收益还要高得多，它不具备推广的价值。 我们现在做成一个智慧大厦，它的成本投入非常大，运营、使用的成本也非常高。这里面有很多的坑。未来华润、中海等等大的公司，这些坑肯定都会去踩，因为不可能有人告诉你这个坑不要踩你就不去踩。比如说我刚才问了于总，中海一年花多少钱做平台，他说大概花1个亿，这个花费不算多，我以前做上市公司的时候，每年花在平台上的钱也差不多是1个亿，花了好多年。但是我下岗了之后，那个平台也下岗了，当然吴超他们后来发现还是得用，现在又在搞新的创新。所以这方面要投入很多钱。 花了钱之后，你发现设计师搞出来的东西和用户是完全两个不同的想法。设计人员天天埋头在那里写软件，用的人说我们压根不是这么用的，你这个东西对我一点用都没有，这个两层皮也是很难解决的问题。 还有一个很麻烦的事，你自认为平台做得很不错，方方面面都好像具备很神很神的能力，但是几乎带不来任何的效益。我说我们现在这些物业公司，你们自己想想看，哪一家是靠软件去把物业费给收上来的？几乎没有，都还是靠人工在催费。如果说你真的做成功了一个智慧社区的平台，你的收费问题是最容易解决的，也最应该去解决。但是很遗憾的是，我们在这些事情上都无能为力。我们很多物业公司想干很多的事情，但是最后发现都干不了，因为我们没有数据、没有技术平台支持，根本就无从下手。所以我们很多物业公司做多种经营，报表似乎看起来都很好看，我对大家的报表还是很清楚的，这些报表是经过了很强烈的加工的，才会有多种经营好的结果呈现。随着地产的问题出现，以后会越来越难。 我们对智慧社区也做过很多的研究，我觉得最最重要的就是我们的平台有没有真正的入口，我们大多数做的平台没有入口，也就是说跟客户之间没有真正的交互，没有交互的平台只能算是一个工具。所以它永远也不可能往智慧化的方向去发展。如果说我们的客户、业主不能参与到智慧社区，他们的数据不能够有效地收集上来，我们所有做的后续的这些业务都会成为无源之水、无本之木，是没有用的。有这个入口，我们还能不能够把小区的人、车、房、事这四者真正有效的算法和模型构建出来。我们很多的平台是不相关的系统强扭起来的，这样的平台维护成本非常高，而且互相之间没有什么关联，所以它的成本很高，效益几乎为零。比如现在的收费软件是收费软件，门禁是门禁，BA是BA，这些东西放在一块没有任何的关系，这些平台没有勾集起来也没有任何意义。即使勾集起来了，所有的平台如果说最终不能够形成触发，或者说由于它的触发，能够为我们的业务带来增值或者带来效率的提升，我们这样的平台也很难被基层员工认同。比如说我们要去管理一个员工的行为，如果说不和他的收入挂钩，这种平台是不会让员工真正使用的。 在做平台的过程中，我们也吃过无数的亏，最终提炼出了这些要点，当然是一家之言，每家可能都不太一样。我认为运营比开发还要重要，如果说一个平台开发出来，不能够有效地把它运营起来，你还不如不开发它，因为那完全是浪费成本。所以我今天一来就问陈总，华润是不是后台的运营由你负责的？你说是的。但是我估计你说的跟我说的是两个不同的点。所以运营到底怎么能够真正地把平台的产品和服务落实下去，这是我们房地产这个土+木的行当，怎么能够至少把它变成水泥+鼠标，变得还有点科技的含量。最近同济大学深圳校友会成立40周年，我们准备把同济的几位院士请过来，我们发现同济大学现在居然院士主要是信息方面专业的，没有土木专业的院士，所以我们要向整个社会宣告，同济大学不再是又土又木了，我们也是搞信息专业的。 （见PPT）这是我们花了很多钱做的一个平台，至少投入了10年，应该说走过的坑是非常多的，每来一任CTO都会做一次大手术。在座的各位的公司肯定也是这样的，如果说你被换掉了，新来一个人，他肯定要把你做的东西推翻，他搞一套新的东西，他的新东西不会那么快出来，你也不会很容易看到他的本领，所以技术人的套路也是蛮深的。 回到智慧社区，中国过去三四十年房地产的发展，大家都在反思，我也觉得房地产确实到了一个非常关键的节点，我们过去到美国、欧洲、亚洲四小龙去看，很少看到有新建房子，很少看到有塔吊，其实那时候我们就坚信，他们的现在就是中国的未来。这一天应该是终于到了，可能搞房地产的人很希望房地产还有蓬勃发展的这一天。我这里要悲观一点地说，我感觉这个事情的时间周期应该是三十年河东三十年河西，是以30年作为一个最基本的时间节点。所以未来的房地产应该说一定会转向资产的服务、资产的运营方面。 很多人问我怎么看房地产，怎么看物业管理。我说举一个简单例子大家就明白了。我在龙华投资过一个酒楼，花了上千万。开业的那天是2019年12月31日，开了一个月就赶上疫情。投资1000万的酒楼，这对我是不是一个资产？是一个很重的资产。疫情三年，每个月至少亏5万到10万块钱。大家想想看这到底是个资产还是个负债呢？它是一个典型的负债。大家看看现在这么多楼，还有我们的地铁、高铁、车站、机场，这些东西是不是资产？肯定从国家层面、从城市层面而言都是资产。如果说这些资产带不来回报，它运营是亏损的，这些东西我可以说它通通都是负债，会让你苦不堪言。中国未来这种事情会很痛苦的，我们这个几百万亿的资产，那就是几百万亿的负债，是一个非常沉重的负担。 在这种大形势下，我认为未来最有价值的点，资本市场已经给大家做出了判断，你看一个几千亿资产的公司，在资本市场可能估值只有几百亿甚至只有几十亿。但是像华润万象生活这么一个轻资产的公司，它现在是物业管理行业估值最高的公司，因为它做的是轻资产，它能够把上百座华润万象的商业经营好、服务好，把这个生意做好，能够让这些商家挣到钱，这个能力未来是最牛的能力，谁能把这栋楼盘活、能够挣钱，谁能把未来无数的公寓、写字楼、商场盘活、能够挣钱，那是非常牛的事，我觉得这件事非常难，所以在众多难的业务里面，我选择了一个相对比较容易的资产运营。我认为停车位在中国其实是一个被大家忽视了的资产。 大家想想看，停车位和商铺、写字楼、住宅有什么区别？当然在深圳这个地方，大家可以说，车位是不允许卖的。但是全中国那么多城市车位都是可以交易的，都是可以变现的，其实这就是个资产。但是我们现在99.99%的人认为停车位就是停车的地方，是一个消费品，所以大家买车位认为是越便宜越好，只有能够用，我才会买它。这种观点也就是在停车位的运营商具有巨大的想象空间的地方。 停车位的运营我们要解决两个问题，第一是要打破一个思想，停车位只能作为一个消费品，而不是一个资产。如果说我们认为停车位是一个资产的话，中国上亿个车位是中国老百姓巨大的财富，所以这里面是蕴藏着巨大的商业机会的。因为停车位不够的事情，只要搞物业管理这个行当的人都是非常清楚的，而且现在停车位非常便宜。比如说现在有一些稍微差一点的停车位，可能它的售价只有它的建设成本的1/3甚至1/4，这是一个非常好的机会。 我们现在做停车位，一个是改变了思维，另外一个，我们认为停车位是一个比较好构建的智慧社区局部的商业模型。停车位每天都有交互，每天都有交易，每天都有现金流，但是还要改变一个问题，我们现在的停车位是以停车场的形式来管理的，如果说我们不能够把每一个停车位变成像一套一套的房屋，一个一个的商铺，停车位这种停车场的运营方式，它会让停车位的价值至少稀释70%以上。所以物业公司有一个巨大的空间，就是把停车场化解成为几百个、上千个停车位去运营。如果说每一个停车位都能够独立出来进行运营，大家想想每一个停车位是不是一间商铺，是不是一个资产，是不是一个除了停车以外，你还可以去租赁，还可以去经营，还可以去买卖，还可以去做各种各样的资产化交易的独立的资产。现在中国的钱很多，资产非常稀缺，所以现在比特币很值钱，黄金很值钱，我想未来中国的车位也一定会很值钱。 今天我利用这个机会，把我在做的事情跟大家做一个汇报，现在还谈不上模式，我也还在摸索，只是告诉大家，车位是各个地产公司、资产公司可以好好思考的地方，说不定是能够最容易给你这个平台带来收益的服务，今天我就讲这么多，谢谢大家。